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节后租房,小心这些“坑”!

作者:田晓昕  来源:中国妇女报  发布时间:2018-03-07

    ■ 田晓昕

    每年春节长假结束后,都会迎来一波租房的“高峰期”。没有租过房的小伙伴们肯定无法体会“租房”的各种心酸,“黑中介”“二房东”“租房贷”……租房市场中的种种“坑”,让租客们身心俱疲、苦不堪言。

    针对租房可能会遇到的法律问题,法官为大家以案释法,特别提醒,节后租房,一定要小心这些“坑”!

    避开违规房源

    2016年10月,李先生在中介公司的推荐下租了一间由普通民居隔断改造的卧室,并和中介公司签订了租赁合同。2017年4月份,李先生被告知其租住的房屋是客厅改建,属于非法改造,应当依法马上拆除。

    中介公司要求李先生马上搬出,但没有给出相应解决方案,李先生没有同意。中介趁李先生不在,拆除了隔断门窗并更换了户门门锁。李先生愤而诉至法院,最终判决中介公司退还了部分租金并赔偿李先生相应损失。

    □ 法官提示

    上述案例风险本可以避免,在租赁合同签订前,寻找房源的时候应该具备一定的法律风险防范意识。

    承租人需要明确的是:哪些房屋是绝对不能租的?依据2011年施行的《商品房屋租赁管理办法》规定,有下列情形之一的房屋是不可以出租的:1.属于违法建筑的;2.不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;3.违反规定改变房屋使用性质的;4.法律、法规规定禁止出租的其他情形。该办法还规定,出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

    综上,承租人在租赁房屋时,须谨慎对待,以免租到不能出租的房屋,得不到法律保护,最好在租赁合法房屋之后向房产管理部门办理房屋租赁登记备案,维护自身的合法权益。

    看清“定金”“押金”

    余小姐刚毕业不久,通过某中介公司介绍看中了某单元房的一个房间,房租每月2200元,押一付三。当日余小姐交了2200元押金和中介费。几天后,余小姐来中介公司签订正式租赁合同,又被告知要补交网费、杂费等费用,余小姐非常不满,表示此前说好无任何其他费用。中介公司对余小姐说不满意可以选择不租,但之前交的2200元属于定金,不予退还,并拿出了余小姐签的《定金收付书》。余小姐一看傻了眼,这才明白自己稀里糊涂的在中介打印的“定金”收条上签了字。

    □ 法官提示

    作为承租人,签订合同的时候一般都会被要求缴纳一定的押金(一般是一个月的租金),并约定好在租赁期满后返还该押金。那么,“押金”到底什么性质,和定金有什么区别呢?

    首先,押金是双方协商的结果。我国法律并未规定租房押金的性质,它的作用大抵就是担保房子不会被房客损坏,同时担保租金按时给付。其次,定金是具有惩罚性的。依照担保法规定,“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”最后,定金是应当以书面形式约定的。这是法律的强制规定,换句话说,当事人如果把钱款的性质定义为“定金”,必须落实在字面上。

    警惕“二房东”转租

    小常想租一间20平方米左右的房子,经介绍遇到了邓女士,邓女士说自己现正租着某公司的20平方米的房屋,暂时空置,可以便宜点转租给小常。谈好价格后,小常就同邓女士签订了租赁合同,约定了租赁期限为2年。可是没住够一个月,小常就收到了某公司下发的房屋租赁期满不再续租的告知书。小常这才知道,原来,邓女士在租给自己之前,她和公司的租赁合同已经到期,邓女士在收了小常的押金和半年租金之后就“失联”了。后小常诉至法院,邓女士才现身,退还了小常钱款。

    □ 法官提示

    在租房的过程中,大家会筛选很多房源,很多人也都知道尽量不租“二房东”的房。从法律意义上讲,“二房东”再租房子就是所谓的转租,的确有非常高的法律风险。首先,房屋出租人可以解除房屋租赁合同。“二房东”转租房屋的,必须得到原出租人的同意,出租人不知情或不同意的,有权解除房屋租赁合同。其次,出租人不同意“二房东”转租房屋时,你只能立即归还占用的房屋,已经交付的押金、租金等只能要求“二房东”归还,出租人没有返还义务,如果找不到“二房东”,可能就无处索要了。

    综上,租房过程中尽量避免转租房,如果迫不得已,应当注意:1.房屋转租时,必须订立转租合同,转租合同必须经原出租人书面同意;2.转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期;3.如果房屋租赁合同无效、届满或者解除,转租合同亦不能履行。

    谨慎格式条款

    文女士与某中介公司签订了租赁合同,约定租期为11个月,按照合同约定的“押一付三”,交纳了3个月的租金和一个月的押金。令文女士没有想到的是,合同到期后,中介公司却拒绝退还押金,理由是文女士丢失了押金条,没有办法办理。

    文女士将该中介公司诉到法院,法庭上,中介公司指出合同中有“押金条丢失,押金不退”的条款;文女士两次交纳租金都比合同约定的时间晚了一两天,按照合同约定也属于违约,故不退还押金符合约定。

    □ 法官提示

    很多人在签订租赁合同的时候,都是直接在中介公司提前准备的合同范本上签字,并不仔细阅读合同内容,或者仔细阅读了也发现不了其中的“机关”。实践中,很多正规的中介公司都会拿出住建部门提供参考的合同示范文本,但也不排除某些中介公司篡改、增加部分内容。

    作为承租方,首先要知道合同应当包括哪些内容。依照规定,租赁合同除了列明房屋基本情况、双方基本情况、租金及租赁期限等基本内容,还应包括钱款支付方式、房屋使用要求、维修责任、物业等费用的交纳、违约责任等具体操作层面内容。同时,还应当明白,租赁合同是双方自愿签订的,如在审查合同时间节点、给付条件、违约责任等时发现对自己不利的条款,有权利提出并要求变更,这样才能有效避免出现问题后陷于被动。

    小心“网贷”骗局

    2017年3月,租客刘先生在一家小型房屋中介公司“押一付三”租了一间房。但仅住了几天,另一家房屋管理公司就以收购原中介公司为名,要求刘先生重签租房合同,并提供身份证和银行卡信息。而房租缴纳须通过一个第三方APP支付,刘先生发现该APP实际上是一个分期贷款的APP。

    原来,中介所谓的“公司被收购”,实际是自导自演的骗局。他们以“扣押金” “换门锁”和“降低房租”“押一付一” “免服务费”等方式威逼利诱刘先生重新签合同,就是为了骗取刘先生的身份证和银行卡信息,进而利用这些信息在网贷平台办理贷款。刘先生在骗子要求的APP上按月支付房租,实际上就是在给骗子还贷款。

    □ 法官提示

    这是近一年来发展的最新骗局。很多“黑中介”深谙租客心理,首次签订租赁合同时看似正规,不久便自导自演“被收购”“APP付房租”的骗局,租客面对中介的“威逼利诱”往往稀里糊涂签了,却不知后面的麻烦。

    作为租客,要明确以下三点:1.依法成立的合同受法律保护,首次签订的租赁合同具有法律效力,如遇类似情况应当严肃声明拒绝变更、重新签订合同,并要求按照原合同履行。2.学会用法律武器保护自己。理性面对中介的“威逼利诱”,不贪小便宜,更不能轻信中介的口头承诺,如遇黑中介滋扰或拒不履行合同,可以保留证据报警和起诉。3.变更合同需慎之又慎。如需重新签订合同,同样要像第一次签订合同一样,仔细审查合同条款,特别重点关注与租金相关的条款,比如:付款方式、付款期限、付款账户等等,这些都直接影响租客自身权益。

    (作者单位:北京市西城区人民法院)

编辑:任婕

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